Gastos de cierre e impuestos al comprar un apartamento en RD: El 3% de la DGII y el IPI explicados
Comprar una propiedad en República Dominicana —ya sea tu primera vivienda, un apartamento para inversión en Airbnb o una casa de retiro— es una de las decisiones financieras más importantes. Sin embargo, uno de los errores más frecuentes entre compradores locales y de la diáspora es calcular únicamente el valor pactado del inmueble y el inicial del banco, olvidando los gastos de cierre y los impuestos de transferencia legal ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
Para evitar sorpresas de última hora al momento de firmar ante el notario, aquí desglosamos los costos reales que debes reservar, cómo calcular el impuesto del 3% y en qué consiste la exención del IPI.
1. El gasto principal: El 3% de Impuesto por Transferencia Inmobiliaria (Ley 173-07)
Para que el Registro de Títulos emita el Certificado de Título a tu nombre, la DGII exige el pago del 3% del valor de la propiedad.
¿Cómo se calcula el monto?
La ley establece que el 3% se aplica sobre el valor más alto entre:
El precio de venta que figura en el contrato tripartito o acto de venta.
La tasación catastral que realiza la DGII mediante su base de datos inmobiliaria por metro cuadrado en esa zona.
Excepción de Ley de Fideicomiso (Bajo Costo):
Si compras una vivienda clasificada oficialmente bajo la Ley 189-11 de Fideicomiso de Bajo Costo (con bono vivienda), este impuesto de transferencia del 3% está total o parcialmente exento, lo cual representa un ahorro sustancial para primeros compradores.
Ejemplo práctico de cálculo:
Si adquieres un apartamento en Santo Domingo o Santiago tasado en RD$ 6,000,000, el 3% de transferencia equivale exactamente a RD$ 180,000 a pagar en ventanilla DGII.
2. Gastos legales y notariales adicionales
Aparte del impuesto estatal, debes considerar entre un 1% y un 1.5% adicional para cubrir la debida diligencia legal:
Honorarios del abogado o notario: Redacción, revisión de cargas registrales y legalización del contrato de venta (generalmente entre el 0.5% y el 1% del valor del inmueble).
Impuestos de sellos, recibos y Ley 33-91: Sellos del Colegio de Abogados y tasas judiciales para depositar el expediente en el Registro de Títulos (alrededor de RD$ 2,000 a RD$ 5,000).
Certificación de Estado Jurídico del Inmueble (No Gravamen): Solicitada ante el Registro de Títulos para confirmar que la propiedad no tiene hipotecas ocultas, embargos o litis judiciales vigentes (costo aproximado: RD$ 1,000 a RD$ 1,500).
3. Gastos si tomas un préstamo hipotecario bancario
Si financias parte del inmueble con un banco dominicano o asociación de ahorros:
Impuesto sobre hipotecas (2%): Grava el registro de la garantía hipotecaria sobre el monto prestado (habitualmente financiado dentro del mismo crédito).
Tasación oficial del banco: El peritaje tasador autorizado suele costar entre RD$ 7,000 y RD$ 15,000 según el tamaño del inmueble.
Seguros obligatorios: Seguro de vida y seguro de incendio/líneas aliadas cobrados en las cuotas mensuales.
4. ¿Qué es el IPI y a partir de qué monto se paga?
El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) es un tributo anual del 1% que grava las propiedades pertenecientes a personas físicas y fideicomisos.
El umbral exento: La DGII actualiza cada año el monto exento de patrimonio. Toda persona física cuyo patrimonio inmobiliario conjunto acumulado no supere este tope fijado por ley no paga ni un solo centavo de IPI.
¿Qué propiedades pagan? Si sumas tu vivienda más un solar o un segundo apartamento y el total catastral excede el umbral, pagarás el 1% anual únicamente sobre el excedente (dividido en dos cuotas semestrales).
Adultos mayores: Las personas de 65 años o más están exentas del IPI si la propiedad constituye su única vivienda familiar y no tienen actividad comercial.
5. Lista de verificación antifraude antes de entregar el depósito
Antes de pagar cualquier reserva o cuota inicial:
Exige el duplicado del Certificado de Título del dueño y verifica que la designación catastral coincida con el inmueble físico.
Solicita la Certificación de IPI al día expedida por la DGII, confirmando que el propietario actual no tiene deudas impositivas atrasadas.
Si compras en plano/construcción, revisa que el proyecto cuente con fideicomiso bancario regulado o póliza de fianza que respalde tus abonos.
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